Правильно выбрать курс
Доверить управление профессионалам
Уверенно двигаться вперед

Независимый Финансовый Советник ЕЛЕНСКИЙ Игорь Станиславович

Блог

  

 

Я- Игорь Еленский, создатель этого сайта и независимый финансовый советник. Долгое время я служил финансовым директором и управлял деньгами акционеров в различных компаниях, а потом постепенно начал заниматься вопросами личных инвестиций и создания личного капитала. Получил большой опыт, упаковал практический и теоретический багаж знаний по этому предмету и могу многим поделиться с вами.

Заработать на "недвижке" станет сложно

12 апреля 2019г.

Заработать на недвижимости станет сложнее. Самый популярный инструмент для инвестирования может потерять часть своего потенциала.

В России любят вкладывать свои сбережения в недвижимость. Это было всегда надежно и почти всегда прибыльно. Но ситуация на рынке меняется, что неизменно отразится на прибыли. Прочитал у Анастасии Сосновой, аналитика ИК "Фридом Финанс", как изменится доходность для инвестирующих в недвижимость.

Еще недавно инвестиции в первичное жилье в России на ранних этапах строительства могли приносить доход 20 процентов в год. При этом окупить инвестиции можно было уже спустя полтора-два года с момента вложения, что соответствует стандартному периоду от даты поступления первичного жилья в продажу до даты окончательного завершения строительства.

Однако на рынке жилищного строительства кардинально меняются правила игры, и инвестиции в «первичку», возможно, перестанут быть такими привлекательными для инвесторов.

Согласно ФЗ  от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ с 1 июля 2019 года все застройщики будут обязаны использовать эскроу-счета. Застройщик выбирает Банк, где открывает эскроу-счета для денег покупателей; застройщики, привлекающие средства граждан в строительство, будут обязаны работать через механизм счетов эскроу  Средства граждан будут зачисляться на специальные банковские счета, где будут храниться до завершения строительства. Застройщик сможет их получить только после передачи квартир покупателям. Строительство же будет вестись на собственные средства застройщика или за счет банковских кредитов.

Это означает, что в схему финансирования жилищного строительства будут включены специально аккредитованные для этого государством банки. С одной стороны, эти банки будут аккумулировать денежные средства покупателей первичного жилья на эскроу-счетах и держать их вплоть до передачи квартир застройщиками покупателям. С другой - банки будут выдавать заемные средства на проекты застройщикам под проценты, и ставки будут рыночными.

То есть если раньше застройщики для возведения жилья пользовались бесплатными деньгами дольщиков, то по новому закону они лишатся такой возможности, а стоимость денег в случае недостатка собственных средств от банков будет заложена в цену жилья.

Перестает работать страхование договоров долевого участия (ДДУ). С момента публикации изменений в 214-ФЗ со всех новых ДДУ застройщики обязаны отчислять взносы в компенсационный фонд в размере 1,2 процента от суммы договора.До этого предполагали более плавный уход от страхования. Но после того как ЦБ РФ запретил страховать риски застройщиков в страховой компании "Респект", которая занимала 80 процентов рынка, потребовались экстренные меры.

Для стимулирования спроса покупателей на свои проекты на ранней стадии, когда застройщику очень нужны «живые средства»,  на старте продаж раньше предлагали заманчивые скидки, рассрочки и прочие интересные условия. Теперь целесообразность больших скидок с середины 2019 года будет находиться под большим вопросом. Многие застройщики будут вынуждены нести дополнительные расходы на проценты банкам за предоставленное финансирование.

Вложения в первичное жилье на ранней стадии строительства приносили неплохой доход. Как правило, застройщик уже начала строительства «коробки» (2-3х этажей) выставлял пул квартир с существенными скидками с целью прощупать спрос и привлечь деньги дольщиков. Покупка жилья на этой стадии строительства могла обеспечить инвестору порядка 30-40% прироста стоимости объекта после сдачи дома госкомиссии. При покупке квартиры в новостройке на этапе готовности дома на три четверти уже можно было заработать 15-20 процентов.

Получается, если застройщики перестанут предлагать столь интересные скидки, то покупать жилье в инвестиционных целях может стать менее выгодно, и, возможно, что инвестиционный спрос на квартиры в новостройках временно пойдет на спад. Причем это понимают и инвесторы, и застройщики.

Неслучайно в последние годы в преддверии полного перехода на эскроу-счета и проектное финансирование застройщики в массовом порядке пытаются получить разрешения на строительство с тем, чтобы успеть "заскочить в последний вагон". Ведь переход на проектное финансирование предусмотрен только для тех проектов, которые выходят на рынок после 1 июля 2019 года. И только в Москве за 2018 год было выдано разрешений на строительство 21,4 млн кв. м жилья, тогда как в 2017 году - лишь 8,9 млн кв. м.

У инвесторов пока есть возможность неплохо заработать, но времени остается катастрофически мало. Поэтому рекомендуется не откладывать покупку первичного жилья с инвестиционными целями в долгий ящик. Предполагаю, что в дальнейшем на инвестициях в строящееся жилье в лучшем случае можно будет получить не более 10-12 процентов доходности в год.

Надо также отметить, что послабления при переходе на эскроу-счета получат застройщики из специального перечня Минстроя, которые работают минимум в пяти регионах и строят свыше 1 млн кв. м жилья. Таким застройщикам также будет легче и дешевле получить финансирование.

В свою очередь, небольшим застройщикам за финансирование, возможно, придется платить больше, чем массовым застройщикам. И чем дороже окажется стоимость финансирования, тем меньше возможностей давать скидки при покупке будет у таких застройщиков. Следовательно, приобретая квадратные метры, например, в регионах у местных застройщиков в инвестиционных целях в некоторых случаях заработать получится и вовсе не более 5 процентов в год.

Основной вид деятельности -

Услуги по вопросам, связанным с управлением личными финансами, от анализа ваших расходов до формирования инвестиционного портфеля и создания личного пенсионного капитала.

Миссия -

обеспечить достижение индивидуальных финансовых целей клиентов, оказывая необходимые им консалтинговые услуги только в интересах клиента, профессионально, качественно и конфиденциально.

"Дорога на $миллион"

Подписка

Подписаться на новости